GREX-raming of grondexploitatie
Een grondexploitatie (GREX-raming) is een begroting van grondkosten en grondopbrengsten bij een ruimtelijk ontwikkelingsplan, zoals een nieuw bestemmingsplan. Aan de ene kant van de balans staan de kosten, zoals de aankoop van de grond, het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de kosten voor de eigen onderneming (maken van het plan, de begeleiding en uitvoering ervan). Aan de andere kant van de balans staan de opbrengsten, zoals de verkoop van bouwrijpe grond en de eventuele subsidies en bijdragen.
Gemeenten en provincies
Opdrachtgevers voor een GREX-raming zijn over het algemeen gemeenten en provincies. Zij willen inzicht krijgen in de financiële gevolgen van een voorgenomen ruimtelijk plan. De raming doet dienst als onderhandelingskader over de mogelijke aan- en verkoop van gronden (en/of opstallen). En als basis voor het opstellen van een exploitatieovereenkomst of exploitatieplan.
Positief of negatief saldo
Het saldo van de GREX-raming kan voor onze opdrachtgever positief uitvallen (de opbrengsten zijn hoger dan de kosten) of negatief (de kosten zijn hoger dan de opbrengsten). De kosten zitten hem vooral in het ontwerp, de kosten van milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch onderzoek, de kosten van bodemsanering, ophogen en andere grondwerken, de kosten van aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen, de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen, de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat en de kosten van planschade. En aangezien de kosten van de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de gemeente.
Risico’s in kaart brengen
Of het plan daadwerkelijk tot een goed einde komt, is van verschillende factoren afhankelijk. Een gebiedsontwikkelingsproces bestaat uit vier fasen: initiatief, voorbereiding, uitvoering en gebruik. De factor tijd speelt een grote rol, omdat de ontwikkeling van een gebied jaren duurt. In principe moet de grondexploitatie binnen tien jaar afgerond zijn.
Drie manieren om een GREX op te stellen
Actief of klassiek
In dit geval is de gemeente eigenaar van de grond, of koopt deze het nog aan. Daarna maakt hij de grond bouwrijp, verkoopt het bebouwbare deel aan de bouwer (particulier, projectontwikkelaar of woningcorporatie) en richt het overige deel in als openbaar gebied. De grondexploitatie brengt dan de kosten en opbrengsten in beeld en helpt deze te beheersen;
Passief
De gemeente heeft het gebied of de locatie niet in eigendom, maar maakt wel kosten. Dat kan zijn voor bijvoorbeeld het opstellen van een bestemmingsplan of het aanleggen van riolering. De grondexploitatie doet dienst als basis voor het exploitatieplan of de exploitatieovereenkomst;
Publiek-private samenwerking
De publiek-private samenwerking dit is een mengvorm. Overheid en (andere) grondeigenaren maken samen afspraken over de verdeling van verantwoordelijkheden, kosten, opbrengsten en risico’s. De grondexploitatie wordt dan opgesteld namens alle partijen samen. Soms kiezen zij ervoor om de grondexploitatie te integreren met de bouwexploitatie. Dat is de begroting voor het (ver-)bouwen en verkopen van de gebouwen. Deze geïntegreerde begroting heet gebiedsexploitatie.
Hebt u behoefte aan een GREX-raming of grondexploitatie? Onze collega’s van team civiel helpen u graag. Bel 088 321 25 00 of e-mail uw vraag naar [email protected]
Foto met dank aan een van de medewerkers van De Bie Infra, die deze foto met een drone genomen heeft van het project Notenboompark / Binnenhaven te IJmuiden.
